La Comisión de Miami aprobó por unanimidad una ordenanza que permitirá desarrollar pequeñas viviendas independientes en determinados terrenos residenciales que hasta ahora tenían limitaciones para construir.
La medida busca aprovechar lotes subutilizados, especialmente en Coconut Grove, y ampliar las opciones de vivienda en una ciudad donde el acceso a propiedades asequibles sigue siendo un desafío.
La nueva normativa está inspirada en las tradicionales casas “shotgun”, viviendas estrechas y alargadas que durante décadas formaron parte del paisaje de Coconut Grove. El cambio puede beneficiar a propietarios de parcelas pequeñas o estrechas que no cumplían con las exigencias anteriores de zonificación.
Qué terrenos podrán aprovechar las nuevas reglas de Miami
Los lotes elegibles deberán tener aproximadamente entre 25 y 35 pies de ancho y una superficie de entre 2,500 y 5,000 pies cuadrados. Las construcciones podrán ocupar como máximo el 50% del terreno y tendrán que mantener los retiros establecidos respecto a los límites de la propiedad.
La aprobación, sin embargo, no autoriza a cualquier propietario de Miami a construir automáticamente una segunda vivienda. La posibilidad dependerá de factores como la clasificación urbanística, las dimensiones del lote, su ubicación y la conexión con el sistema público de alcantarillado.
La ordenanza se concentra principalmente en terrenos clasificados como T3-O ubicados en zonas vinculadas al transporte público. También incluye determinados lotes T3 considerados “no conformes” que cumplían con los requisitos establecidos antes del 1 de mayo de 2026.
Lotes vacíos en Coconut Grove podrían volver a desarrollarse
Uno de los efectos más visibles podría producirse en Coconut Grove, donde algunos terrenos permanecieron vacíos durante años porque sus dimensiones impedían construir bajo las reglas anteriores. Con el nuevo marco, parte de esas propiedades podrá recuperar posibilidades de desarrollo mediante proyectos de menor escala.
Amanda De Seta, directora de Dragonfly Investments, considera que este modelo podría permitir la construcción de viviendas asequibles con mayor rapidez que los complejos tradicionales de apartamentos. Según sus estimaciones, algunos proyectos podrían completarse en menos de 18 meses.
La iniciativa también recupera elementos de la arquitectura histórica de West Grove. Las casas “shotgun” estuvieron vinculadas a las comunidades de inmigrantes bahameños que participaron en el desarrollo de Coconut Grove. Marcelo Fernandes, propietario de Grove Properties, planea construir seis pequeñas viviendas en una propiedad de esa zona.
Miami también modifica las reglas para los porches
La ordenanza cambia además la forma en que se contabilizan los porches y pórticos delanteros dentro de la superficie edificada permitida en áreas T3. La ciudad busca favorecer fachadas con mayor relación con la calle, aunque algunos residentes temen que la flexibilización reduzca espacios destinados a árboles y áreas verdes.
El alcance de la reforma sobre el precio de la vivienda todavía es incierto. En muchos terrenos T3-O ya pueden construirse dos unidades, por lo que sustituir un dúplex por dos casas pequeñas no aumenta necesariamente la oferta. El mayor impacto podría darse en parcelas que antes no podían desarrollarse y que ahora recuperan valor para propietarios y constructores.
